买房时，等额本金 or 等额本息？

前几篇文章，我为大家详细介绍了常见的还款方式，比较了它们的优缺点，以及如何选择。

其中，

买房时，等额本金 or 等额本息？？？是每个人都会碰到的问题

我单独用一篇文章，给大家讲清楚

先复习下两种还款方式

还款方式的计算时，最重要的两点：

1. 利息 = 剩余本⾦ * 贷款利率，已经还的本⾦不再产⽣利息
2. ⽆论哪种还款⽅式，只会计算还款本⾦及其产⽣的利息，不会有其他费⽤参与计算

这两点对还款方式的计算和理解，非常重要

使用一个简单例子，复习下这两种还款方式

例子：借款12万元，分12期还，年利率6%

等额本金

每个月还的本金是固定的，而利息由剩余本金产生

从还款计划表中可以看出，每月还1万元本金，剩余本金逐渐减少，对应的利息也逐渐减少。

每月还的本金＋利息之和，自然也逐渐减少。

等额本息

通过计算，把每月要还的本金和利息统筹在每个月里，保证每月还的本金＋利息之和相等。

从表中可以看出，虽然每期还的本金和利息都不一样，但本金＋利息之和始终是 10,163.24

而利息的计算方法没变，还是剩余本金乘以月利率

比较 30 年的还款差异

上面举的例子是1年期的短期借款，改成房贷按揭，原理也是一样的。

咱们用一个例子看下

贷款100万元，按揭30年，年利率3.5%

等额本金

每月还固定本金 2,777.78元，以及对应的利息

第 1 期，本金 100 万，产生利息2,916.67元，本息合计 5,694.44元

第 2 期，上月还了 2,777.78元 本金，剩余本金 997,222.22元，产生利息 2,908.56元，本息合计 5,686.34元

第 3 期，同理

。。。

最后一期，剩余本金 2,777.78元，产生利息 8.10元，本息和 2,785.88元

等额本息

每个月本金+利息之和固定，都是 4,490.45元

第 1 期，本金 100 万，产生利息 2,916.67元（首期利息跟等额本金一样）

为了保证本月本息和为 4,490.45元，本月还的本金只能是 1,573.78元（= 4,490.45 - 2,916.67）

对比等额本金，当月还的本金更少，而利息相同，所以本息和更少

第 2 期，上月还了 1,573.78元 本金，剩余本金 998,426.22元，产生利息 2,912.08元，同样为了保证本息和为 4,490.45元，本月还的本金是 1,578.37元（= 4,490.45 - 2,912.08）

第 3 期，同理

。。。

最后一期，剩余本金 4,477.39元，产生利息 13.06元，本息和依然是 4,490.45元

两种方式放在一起看

本金比较

算下本金总和，都是 100 万，这是肯定的

利息比较

再算下利息总和，等额本金526,458.33元，比等额本息的616,560.88元，少了 90,102.54元

这是因为等额本息前期还的本金少，剩余本金多，所以产生了更多利息

还款压力比较

等额本金前期大、后期小

从第150期开始，也就是第 13 年时，月供才小于等额本息

等额本金前期还的本金更多，直到第197期，还的本金才更少

这里再强调下

等额本息所谓的多还利息，是因为我们延迟归还本⾦产⽣的合理利息

这是天经地义的，银⾏并没有偷偷剥削你

我花这么多功夫，不断的重复这⼀点

就是因为很多⼈只看结果：等额本⾦利息更多

加上⽹上⼀些似懂⾮懂的科普

让⼤家对等额本息还款⽅式，产⽣了很⼤的误解和偏⻅

请记住：

利息永远 = 剩余本⾦ ✖️ 贷款利率

跟还款⽅式⽆关

到这里，两种还款方式的介绍基本讲完了。

那到底该怎么选呢？等额本金支付的利息少，咱们就该选等额本金吗？

该如何选择

先思考一个问题，我们买房为什么要贷款？

大概有两个原因

第一，当然是没那么多钱。动辄上百万的房价，并不是谁都可以全款拿下的

第二，我能全款，但我的钱如果留在手里投资，可以产生更大的收益，所以选择贷款

先看第一种

很多时候，为了凑首付，已经掏空了多个钱包

有的人甚至还想再借点首付贷，加上装修和生活开支，买房初期可能是资金最紧张的时候

这时候，当然希望前期还款压力越低越好，等额本息就是更好的选择

第二种情况

既然我有钱生钱的能力，收益足以覆盖银行利息。当前希望手里钱越多越好，等额本息由于前期还的本金少，也是更好的选择

除了上面的两种情况外，选择等额本息，还有以下理由

1️⃣，前期还款压力小，可以更好的抵御风险，不至于经不起任何波动

2️⃣，前⼏年，两种还款⽅式利息差距不⼤，⼿头宽裕后，完全可以提前还款，来减少利息。

100W 年化 3.5% 的贷款，5 年内等额本息只⽐等额本⾦多⽀付5,737.82元的利息。但换来的是更低的还款压⼒、更强的抗⻛险能⼒，可谓进可攻、退可守

3️⃣，如果你为了少付利息，应该考虑多点⾸付，⽽不是选等额本⾦

4️⃣，在选择还款⽅式时，银⾏会评估你的还款能⼒，很多时候我们的收⼊，不⾜以⽀持等额本⾦还款⽅式

5️⃣，另⼀个⽅⾯，如果你刚好凑够⾸付，等额本息可撬动更⼤的杠杆，挑选更⼼仪的房⼦

那什么时候推荐等额本⾦呢？

我的答案是，如果你⾸付后，依然有⼀定积蓄或者每⽉收⼊文档，完全不担⼼前期的还款压 ⼒，可选择等额本⾦，否则我都建议选等额本息

最后，我⽤⼀个流程图，给⼤家⾛⼀下

咱们在选择还款⽅式时，会碰到什么问题，如何选择？

到这里，你应该能根据自己的实际情况，选择合适的还款方式了。

接下来还有一个问题，过几年有钱后，要提前还款吗？什么时候提前还呢？

是否要提前还款

⽹上有⼀些说法：

提前还款最佳时间是在贷款总期前三分之⼀，⽐如贷 20 年在第 7 年前，贷 30 年在第 10 年，提前还款最划算，后⾯再还就不划算了，因为你已经还了⼤部分的利息，后⾯就只剩本⾦了

这种⾔论，属于纯纯的瞎扯、误导

从上⾯的还款计划表中可以看到，

⽆论哪⼀期，

还的都是部分本⾦ ➕ 剩余本⾦产⽣的利息

并没有先还利息再还本⾦这种说法

那么，真正决定你是否要提前还款的，只有⼀个因素：

就是钱在你⼿上，和还给银⾏，哪个更有价值？

1️⃣，如果你有稳定的资金用途，收益⼤于的利息，那肯定没必要提前还款

2️⃣，如果你攒到⼀笔钱，没地⽅去，那就建议提前还款，来减少⽀付的利息

快问快答

上面基本把房贷按揭中，等额本金 vs 等额本息

差别、如何选择、是否要提前还款，讲清楚了

下面，我搜集了一些网上常见的问题，

用快问快答的方式，给大家过一遍，

如果这些问题你都能理解，说明你已经掌握了

Q：为什么等额本金总利息比等额本息少？

A：因为等额本金前期还的本金多，剩余本金更少，产生的总利息自然更少

Q：贷款30年和贷款20年，利率有差异吗？

A：没有

Q：贷款20年，已经还了15年了，是不是没有提前还款的必要了？

A：错

Q：贷款30年，已还10年，提前还贷会多付利息吗？

A：不会，你只付了过去10年的利息，提前还贷并不会一次性征收你未来20年的利息。但部分银行可能会有违约金，以合同为准

Q：等额本金比等额本息更好？

A：错，没有更好，只有更合适

Q：为什么有人推荐你选等额本金呢？

A：他们给的理由无非就是，等额本息要还更多的利息，特别前几年，利息比本金还多，觉得亏了。但从银行角度，等额本息你借的本金多，多还利息不是应该的吗？

Q：为什么银行都推荐等额本息？是为了让我支付更多利息吗？

A：1）很多时候，你首付后，手头已经很拮据了，等额本息可以减少你前期的还款压力。银行评估你的还款来源后，不足以覆盖等额本金还款方。2）无论哪种还款方式，利息永远 = 剩余本金 ✖️ 贷款利率，没有所谓的多还利息、银行占我们便宜之说

Q：等额本金和等额本息，利息的计算方式有差异吗？

A：没有，利息永远=剩余本金 ✖️ 贷款利率

Q：那为什么利率不变我每个月利息越来越少？

A：因为你欠的钱越来越少了，不是你提前还了利息，是你一直在还本金

Q：为什么总有等额本金划得来的说法？

A：同样贷款金额下等额本金总还款额少，所以给人感觉更划得来，或者感觉利息更低，其实这都是错的

最后的小结

其实，

我文章解释的这么详细，只是想告诉大家，

银行贷款只是一个金融工具，

等额本金、等额本息以及其他的还款方式，并没有优劣之分

但一定要理解事情的本质，来选择合适的方式，为自己服务

每个领域虽然不一样，但都有一些本质的东西，把本质问题搞懂后，才能化繁为简

比如贷款，本质就是借钱、然后还钱，包括本金+利息

但如何还，要提前约定好

包括利息计算方式：按天算、按月算还是按年算？

以及如何还：等额本金、等额本息、还是先息后本？

我的花那么多的时间精力，

就是想把这些东西给大家讲清楚，

让大家在贷款前能明明白白、不被金融概念忽悠和收割

如果文章对你有帮助

点赞、转发、互动，请让我看到～

让我觉得自己做的事情有意义，也更有动力